Hẻm là lối đi lại trong đô thị, giữ vị trí quan trọng trong mạng lưới giao thông trong các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM. Ở mỗi vùng miền, hẻm có đời sống riêng của nó, và việc chọn mua nhà trong hẻm phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Dưới đây là các yếu tố nổi bật mà chúng tôi đã tổng hợp để bạn tham khảo.

Khái niệm về hẻm

Theo Quyết định số 88/2007/QĐ-UBND quy định về lộ giới và quản lý đường hẻm trong các khu dân cư hiện hữu, hẻm là các tuyến đường phục vụ giao thông nội bộ khu vực và có lộ giới nhỏ hơn 12m. Hẻm được phân ra làm 4 loại gồm hẻm chính, hẻm nhánh, hẻm cụt và hẻm chung.

Hẻm chính là đường được nối thông vào đường phố (loại đường khu vực có lộ giới lớn hơn 12m) và các hẻm nhánh hoặc hẻm cụt khác. Hẻm nhánh là đường được nối vào đường phố hoặc hẻm chính, hoặc có liên thông với hẻm khác. Hẻm cụt là đường chỉ nối một đầu vào đường hẻm khác hoặc đường phố. Lối đi chung là đường hẻm cụt phục vụ giao thông nội bộ cho một số căn hộ, được hình thành khi phân tách lô đất.

Theo quy định, độ rộng của hẻm tối thiểu là 3,5m, nhưng trên thực tế, tại địa bàn TP.HCM có hàng chục nghìn con hẻm cần phải được chỉnh trang do không đạt yêu cầu về độ rộng tối thiểu, thậm chí nhiều con hẻm có độ rộng chỉ vừa cho một xe gắn máy đi vào.

Rủi ro pháp lý

Theo nhận định của các nhà môi giới, nhà nằm trong hẻm càng nhỏ thì rủi ro pháp lý càng cao. Nếu lộ giới hẻm đang nhỏ (3,5m trở xuống), có khả năng hẻm phải được chỉnh trang và quy hoạch lại.

Trường hợp hẻm chưa được chỉnh trang mà nằm trong quy hoạch treo, chủ nhà sẽ không được sửa chữa, cơi nới, thay đổi hiện trạng đang có của nhà mình. Trên thực tế, nhiều trường hợp người dân khổ sở vì quy hoạch treo này. Đó là chưa kể nhà trong hẻm thường bị cơi nới, lấn chiếm, xây dựng sai phép có thể khiến công trình khó hoàn công.

Một số con hẻm thuộc địa bàn đường Chu Văn An, Vạn Kiếp, Lê Trực (quận Bình Thạnh), khu chợ chiều thuộc phường Phạm Ngũ Lão (quận 1) hay khu Tân Bình dù đã có kế hoạch giải tỏa, chỉnh trang nhằm mở rộng, phát triển thành khu đô thị hiện đại nhưng sau nhiều năm đến nay vẫn ngổn ngang nhà dân và các hoạt động buôn bán lấn chiếm lòng, lề đường. Kéo theo đó là tình trạng nhà dân xây dựng cơi nới, cất thêm lầu, lấn chiếm trái phép tại các khu hẻm nhỏ lẫn hẻm lớn, dẫn đến tranh chấp giữa các hộ dân với nhau, thậm chí là với chính quyền do chính sách đền bù dự kiến không thỏa đáng.

Khả năng lưu thông

Nhà nằm trong hẻm càng nhỏ thì khả năng lưu thông càng khó khăn, chưa kể tình trạng lấn hẻm để kinh doanh, xả rác, để xe lấn chiếm lòng hẻm, khu vực đi lại của cư dân. Chị Mai, ngụ tại khu vực phường 12, quận Bình Thạnh cho biết, nhà chị nằm trong hẻm nhỏ. Mỗi khi có khách đến nhà chơi thì họ phải đi gửi xe chỗ khác rồi đi bộ lại. Do con hẻm quá nhỏ, chị nghe chính quyền hứa hẹn giải phóng mặt bằng mở rộng hẻm, song từ năm 2007 tới nay vẫn chưa thấy ai “nhúc nhích”. “Tôi có ý định chuyển nhà đi nơi khác, nhưng do ở đây cũng lâu năm, lại vướng bận chuyện giấy tờ nhà đất là giấy tay nên mãi cũng chưa bán được”, chị Mai tâm sự.

Trên thực tế, tình trạng như chị Mai không phải là hiếm so với mặt bằng chung hiện nay. Có thể thấy, nhà trong hẻm không những bất lợi về vị trí mà còn khó khăn trong việc đi lại, sinh hoạt. “Nhiều khi muốn mở tiệc ở nhà cho đỡ tốn kém chi phí, nhưng khổ nỗi hẻm nhỏ quá, vài người đến là đã thấy chật chội rồi, lấy đâu ra chỗ mà mời hàng chục người đến ăn tiệc”, chị Mai chia sẻ thêm. Nhà trong hẻm nhỏ không những gây khó khăn trong việc di chuyển, sinh hoạt mà còn gây bất lợi cho những người có nhu cầu kinh doanh.

Tính thanh khoản

Thông thường, các căn nhà trong hẻm nhỏ, hẻm cụt có tính thanh khoản kém hơn so với những căn nhà trong hẻm lớn. Giới đầu tư thường có xu hướng chọn những căn nhà có diện tích nhỏ nhưng nằm trong hẻm to hơn là những căn nhà to nhưng lại nằm trong khu hẻm nhỏ.

Chị Mai cho biết đã rao bán nhà 3 năm nay nhưng chưa bán được. Một phần là do nhà trong hẻm nhỏ và đầu hẻm còn có 3 ngôi mộ, một phần là do giấy tờ pháp lý khá phức tạp do sự điều chỉnh của Luật Đất đai 2013.

Nhà trong hẻm giá thường rẻ, dễ mua nhưng lại khó bán. Thời gian thương lượng thường bị kéo dài, chốt giao dịch khó khăn đối với các căn nhà trong hẻm nhỏ, nhất là là hẻm cụt.

Tuy nhiên, không thể phủ nhận những ưu điểm của nhà trong hẻm. Đó là sự yên tĩnh, ít bị làm phiền, tình trạng ô nhiễm tiếng ồn và khói bụi do lưu lượng xe lưu thông không nhiều như đường lớn.

Giá trị vị trí

Giá trị căn nhà nằm trong hẻm càng nhỏ càng bị giảm so với tài sản ở vị trí khác có cùng giá trị. Nếu bạn đang cần tiền, việc bán nhà trong hẻm nhỏ thường bị ép giá, gặp nhiều trở ngại trong việc thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng do bị định giá quá thấp.

Đơn cử một căn nhà trong hẻm Phạm Viết Chánh (phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, TPHCM) có diện tích đất 92m2, giá khoảng 4,5 tỉ đồng (chưa thương lượng), tương đương 49 triệu đồng/m2. Trong khi cách đó không xa, một căn nhà có diện tích tương đương nằm ở ngã ba với lòng hẻm to hơn, xe hơi ra vào được lại có giá bán lên đến gần 80 triệu đồng/m2.

Điều này cho thấy, dù nhà nằm trong hẻm hay mặt tiền thì vị trí và độ rộng con hẻm luôn là yếu tố quan trọng quyết định đến giá bán của căn nhà trong quá trình định giá. Đồng thời, vị trí của một căn nhà còn đảm bảo thuận lợi về mặt phong thủy lẫn nhu cầu kinh doanh, mua bán của chủ nhà.

Rủi ro trong sửa chữa nhà

Xây dựng, sửa chữa nhà trong hẻm nhỏ, hẻm cụt thường khó tránh khỏi ảnh hưởng tường chung, vách chung, bị thấm nước do ứ đọng nước nhà bên cạnh. Trường hợp nhẹ thì xử lý nhanh thông qua thỏa thuận, nặng có thể dẫn đến tranh chấp kéo dài.

Những ngôi nhà trong hẻm cụt thì chỉ có một lối duy nhất để vào nhà. Điều này gây khó khăn trong việc vận chuyển vật liệu khi chuẩn bị xây nhà, ngay cả máy móc và những thiết bị cồng kềnh cũng bất tiện.
Ngoài ra, chi phí xây dựng, sửa chữa nhà trong khu vực hẻm nhỏ cũng có xu hướng bị đội lên rất nhiều so với nhà hẻm to hay nhà mặt tiền.

Phong thủy

Theo các chuyên gia phong thủy, yếu tố vị trí của ngôi nhà chiếm vai trò quan trọng rồi mới đến các yếu tố khác. Nhiều người cho rằng nhà trong hẻm cụt sẽ yên tĩnh, không bị làm phiền và an toàn nhưng các bạn không biết rằng nhà trong ngõ cụt mang lại nhiều điều bất lợi cho gia đình.

Những căn nhà cuối hẻm thường mang lại vận khí xấu do con đường cụt làm sinh khí trong mảnh đất không được tương thông, lưu chuyển tuần hoàn nên dễ xảy ra tình trạng bế khí. Bởi những luồng khí tốt lùa vào thường sẽ mạnh ở đầu ngõ và yếu dần khi đến cuối ngõ. Hẻm càng dài, càng quanh co thì khí càng bị thất thoát nhiều.

Một điểm quan trọng cần lưu ý khi mua nhà trong hẻm là nên tránh những căn nhà nằm ở cuối. Mặc dù những ngôi nhà đó có ưu điểm về giá, tận dụng được khu vực trước làm cổng riêng, hạn chế bị làm phiền. Song nó có thể gây khó khăn trong việc sắp xếp hệ thống thông gió và chiếu sáng tự nhiên; tạo phong thủy xấu, nhận được ít năng lượng, dễ xảy ra tình trạng tụ khí gây bất lợi cho gia chủ.

Các yếu tố khác

Nếu xảy ra hỏa hoạn, mà ngọn lửa lại bắt nguồn từ những ngôi nhà phía ngoài thì viễn cảnh trước mắt là không có đường thoát thân. Còn nếu hỏa hoạn xuất phát từ những căn nhà cuối hẻm thì càng nguy hiểm hơn bởi việc cứu hộ hay bảo đảm an toàn cho những gia đình ở trong hẻm cụt dễ bị bỏ sót.

Tóm lại, nhà trong hẻm gặp không ít khó khăn về di chuyển, sửa chữa, phong thủy, vị trí… Nhưng nếu bỏ qua những bất lợi này thì nó vẫn là giải pháp tốt cho người mua nhà với mức giá vừa túi tiền trong thời điểm hiện nay.

Trước khi mua nhà, bạn cần tham khảo kỹ các thông tin và xác định mua với mục đích để ở hay kinh doanh. Khi đã xác định rõ mục đích, bạn sẽ có sự lựa chọn chính xác hơn nữa nếu tham khảo thêm ý kiến của luật sư.