Tình trạng chủ đầu tư đem dự án bất động sản thế chấp cho ngân hàng rồi lại bán cho khách hàng mà chưa được giải chấp đang tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua, đặc biệt là những dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Bỗng dưng bị ngân hàng siết nhà

Đã nhiều năm nay, hàng trăm khách hàng mua nhà tại dự án chung cư Gia Phú (đường Lê Văn Chí, quận Thủ Đức, TP.HCM) liên tục khiếu nại, khiếu kiện vì chủ đầu tư dự án bỏ trốn, dự án chậm tiến độ bàn giao nhiều năm.

Được biệt, chung cư Gia Phú do Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú làm chủ đầu tư, được khởi công xây dựng từ năm 2010 và dự kiến bàn giao cho khách hàng năm 2012. Nhiều khách hàng đã đóng hơn 90% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, khi dự án xây dựng xong phần thô thì khách hàng phát hiện chủ đầu tư đã bán một căn hộ cho nhiều người. Từ đó, họ liên tục khiếu kiện, tố cáo chủ đầu tư lừa đảo. Thế nhưng, khách hàng cho biết hiện đại diện chủ đầu tư đã bỏ trốn, trong khi dự án ngưng thi công, bỏ hoang suốt nhiều năm.

Mới đây, Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) thông báo tổ chức đấu giá tài sản chung cư Gia Phú. Tính đến ngày 30-4-2018, tổng dư nợ của Công ty Gia Phú khoảng 232 tỉ đồng, trong đó nợ gốc khoảng 89 tỉ đồng, nợ lãi hơn 143 tỉ đồng. Theo thông báo của BIDV, giá bán đấu giá chung cư Gia Phú khoảng 112 tỉ đồng.

Trước đó, những câu chuyện tương tự cũng đã xảy ra tại nhiều dự án bất động sản khác. Cụ thể, năm 2016, BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn phát đi văn bản yêu cầu Công ty cổ phần vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình thực hiện bàn giao tài sản thế chấp là chung cư Hamona (quận Tân Bình, TP.HCM).

Nội dung văn bản nêu rõ, do Công ty cổ phần vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình đã sử dụng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ số 3, Trương Công Định, phường 14, quận Tân Bình, TP HCM (tức chung cư Hamona) để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vay của Công ty cổ phần Thanh Niên. Hiện khoản nợ vay của Công ty Thanh Niên đã quá hạn nhưng doanh nghiệp vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng.

Theo BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn, mặc dù ngân hàng đã tạo điều kiện về thời gian để khách hàng thu xếp trả nợ, nhưng Công ty Thanh Niên vẫn chưa thanh toán hết nợ quá hạn theo cam kết. Do đó, ngân hàng tiến hành xử lý tài sản theo quy định của pháp luật và thỏa thuận giữa các bên để thu hồi nợ vay.

BIDV yêu cầu Công ty cổ phần vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình và ban quản lý chung cư Hamona phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao tài sản đảm bảo như trước khi chưa có người sử dụng, cư trú cho ngân hàng.

Trong năm 2017, BIDV cũng thông báo phát mãi khu dự án 584 Tân Kiên tại huyện Bình Chánh của Công ty Y tế Việt Nam và Công ty cổ phần đầu tư xây dựng – khai thác công trình giao thông 584, để thu hồi khoản nợ hơn 1.000 tỉ đồng.

Người mua nắm dao đằng lưỡi

Khách hàng Gia Phú suốt nhiều năm khốn khổ vì dự án ngưng thi công, nay lại bị ngân hàng thu hồi nợ

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, việc các chủ đầu tư thế chấp dự án bất động sản tại các ngân hàng là điều bình thường, được các quy định pháp luật cho phép. Tuy nhiên, khi chủ đầu tư muốn bán lại các tài sản này cho người mua thì buộc phải giải chấp tài sản hoặc được sự đồng ý của ngân hàng.

Luật sư Phượng cho biết, trong trường hợp của khách hàng mua chung cư Gia Phú, hiện ngân hàng mới chỉ chọn thẩm định giá cho việc bán khoản nợ (quyền đòi nợ), chưa phải là xử lý tài sản, thu giũ tài sản hay bán tài sản. Nên chưa ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng.

Phải xem chủ đầu tư đã thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất hay thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Trong trường hợp, chủ nợ muốn phát mãi thì phải khởi kiện ra tòa theo quy định.

Mặt khác, trong trường hợp có bên mua lại khoản nợ của BIDV tiến hành đấu giá thì buộc phải đảm bảo các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng. Do đó, theo luật tài sản của người mua vẫn sẽ được bảo vệ.

Trả lời báo chí, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, cho rằng việc bán khoản nợ theo Nghị quyết 42 hoàn toàn khác với việc bán đấu giá tài sản chung cư. Theo đó, nếu BIDV bán đấu giá khoản nợ của Công ty Gia Phú thành công thì quyền và nghĩa vụ giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư trong dự án này hoàn toàn không thay đổi.

Tuy nhiên, theo một chuyên gia bất động sản, các trường hợp như trên, đặc biệt là các dự án hình thành trong tương lai thì thế yếu luôn thuộc về người mua nhà. Bằng chứng là đã có rất nhiều dự án thế chấp khiến khách hàng gặp khó khăn khi không được cấp sổ hồng, hay thậm chí mất tiền nhưng không có nhà để ở nhiều năm như Gia Phú.

Để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, quy định chủ đầu tư dự án trước khi phân phối, cho thuê mua nhà ở tương lai phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Trong trường hợp, chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời hạn thì ngân hàng sẽ đứng ra đảm bảo quyền lợi cho người mua.

Mặc dù rất hữu ích, nhưng nhiều ý kiến lo ngại tính thực tế của quy định này. Bởi hiện, không có một cơ quan chuyên trách, hay một báo cáo chính xác nào cho thấy trên thị trường có bao nhiêu dự án đã được ngân hàng bảo lãnh.

Theo tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, ở Mỹ chủ đầu tư dự án không được phép huy động vốn từ khách hàng nên không có chuyện bảo lãnh phân phối nhà hình thành trong tương lai. Trong trường hợp người mua muốn đóng tiền trước thì dòng vốn của họ nằm trong tài khoản phong tỏa được ngân hàng quản lý, chủ đầu tư không được phép sử dụng đến.

Ông Hiếu nhận định, ở Việt Nam, người mua nhà hình thành trong tương lai gặp rất nhiều rủi ro bởi chủ đầu tư vừa được vay tiền ngân hàng vừa được quyền huy động vốn từ người mua. Dòng tiền của khách hàng lại không được một cơ quan nào giám sát, minh bạch dẫn đến chủ đầu tư có thể sử dụng nguồn vốn sai mục đích, đầu tư một lúc nhiều dự án cùng lúc. Do đó, nguy cơ chậm bàn giao nhà, thậm chí dự án đổ bể là điều dễ xảy ra.

Nhằm minh bạch hóa thông tin cho người mua nhà, Sở Xây dựng TP.HCM đã công khai nhiều dự án đang thế chấp ở ngân hàng. Trong danh sách công bố mới đây, nhiều dự án đang thế chấp của ngân hàng được nêu tên như The Western Capital, Jamona Heights, D-Vela, Little Village…